In einem für die Zukunft des Immobiliensektors entscheidenden Moment reflektiert unser CEO Manuel Pertusa in den Zeitungen Diario ABC und Información über die jüngsten Vorschläge zum Wohnungsbau und ihre tatsächlichen Auswirkungen auf den Zugang zu Wohnraum. Mit einer kritischen und konstruktiven Sichtweise spricht er die Notwendigkeit wirksamer politischer Maßnahmen an, die das Angebot fördern und auf die tatsächliche Nachfrage des Marktes reagieren, anstatt Maßnahmen zu ergreifen, die nur für Schlagzeilen sorgen, ohne das eigentliche Problem zu lösen.
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Das Olivenparadoxon bei Maßnahmen gegen den Wohnungssektor
Manuel Pertusa, CEO der MPC Group
Es gibt zwei Tatsachen, die berücksichtigt werden müssen, wenn man die aktuelle Situation im Immobiliensektor genau analysieren will. Zum einen die unbestreitbare Tatsache, dass ein großer Teil der Bevölkerung trotz eines Arbeitsplatzes, eines regelmäßigen Einkommens und einer solventen, stabilen Situation echte Probleme beim Zugang zu bezahlbarem Wohnraum hat. Noch dramatischer ist die Realität für junge Menschen, Langzeitarbeitslose oder Einwanderer ohne soziales oder familiäres Polster, die keinen Zugang zu diesen Wohnungen finden. Die andere Realität hat mit den von Politik und Verwaltung vorgeschlagenen Maßnahmen zu tun. In Zeiten flüchtiger Wirkungen, sozialer Netzwerke und der Vereinfachung von Botschaften zeichnet sich die Wohnungspolitik eher durch Effektivität als durch Effizienz aus. Und vor allem treffen sie eher das Herz der öffentlichen Meinung als die Taschen der Bürger, die echte Probleme haben, bezahlbaren Wohnraum zu finden.
In diese Richtung zielt der jüngste Vorschlag der Regierung, den Erwerb von Wohnraum durch gebietsfremde Nicht-EU-Bürger zu begrenzen. Es handelt sich um einen neuen Versuchsballon, der noch nicht verwirklicht wurde, da noch nicht bekannt ist, ob dies durch eine neue Steuer oder durch die Erhöhung der bestehenden Steuern bis zu einer Wertsteigerung von 100 % geschehen soll.
Wir zweifeln nicht daran, dass diese Maßnahme, sollte sie zustande kommen, für diejenigen, die eine Wohnung zum Leben brauchen, harmlos sein wird, während sie für die Marke Spanien und ein ganz bestimmtes Geschäftsgefüge in Provinzen wie der unseren falsch und sehr negativ ist. Die Beschränkung des Zugangs zu Wohnraum für Nicht-EU-Ausländer wird nur minimale Auswirkungen auf das Land insgesamt haben. Obwohl nationale Studien den Anteil dieser Käufe auf 2 bis 3 % des Gesamtvolumens beziffern, sieht die Realität in jeder Provinz anders aus, und in Alicante erreicht diese Zahl für neue Wohnungen 27 % der Käufe und 30 % des Umsatzes, Prozentsätze, deren Verlust verheerende Auswirkungen auf den Sektor hätte. Niemand hat bessere Chancen auf eine Wohnung, wenn man es Käufern aus den Vereinigten Staaten, Kanada, Russland oder Marokko, aber auch Briten, Schweden, Finnen oder Ukrainern, die ein bestimmtes Produkt der gehobenen oder sehr gehobenen Klasse suchen, schwer macht. Es zeigt sich, dass die Regierung mit ihrer Diagnose und damit auch mit ihrem Rezept falsch liegt.
Denn Maßnahmen dieser Größenordnung werden viele Nicht-EU-Bürger, Fachkräfte, die zur Telearbeit kommen oder die in unserem Land ihren Ruhestand verbringen und konsumieren wollen, nur dazu bewegen, in andere Länder zu ziehen: Portugal, Griechenland, die Türkei, Italien oder sogar neue Ziele wie Marokko. Dies ist zweifellos eine neue Belastung für die Entwicklung eines grundlegenden Industriezweigs in unserer Provinz, wie dem Baugewerbe, das eine große touristische Attraktion darstellt. Auch der Tourismus wird Opfer der von der Regierung vorgeschlagenen Maßnahmen sein.
Die Behörden müssen begreifen, dass das Problem im mangelnden Angebot und nicht in den Besonderheiten der Nachfrage liegt. Und es wird nicht gelöst, indem man das Interesse ausländischer Käufer an unserem Land und unserer Provinz angreift. Die spanische Zentralbank beziffert den Mangel an Wohnungen im mittleren Preissegment, d.h. an Wohnungen, die sich eine typische Familie in diesem Land leisten kann, auf etwa 600.000 Wohnungen. Hier sollte die Regierung den Schwerpunkt setzen: die Schaffung der notwendigen Voraussetzungen, damit ein Teil des Sektors seine Tätigkeit auf dieses Marktsegment ausrichten kann. Hier müssen wir ansetzen, indem wir den Bauprozess weniger bürokratisch gestalten, den Käufern von Wohnungen der mittleren Preisklasse Steuererleichterungen gewähren und spezifische Entwicklungen für bestimmte Bevölkerungsgruppen mit besonderen Schwierigkeiten anbieten. Der Mangel an Wohnraum, die fehlende Verwaltung des Modells der Ferienvermietung, die nicht vorhandene öffentliche Wohnungspolitik der letzten 15 Jahre, der Mangel an Grundstücken für erschwinglichen Wohnraum, die Krise der Materialien und ihrer Preise, all das zusammen führt zu dem perversen Cocktail in den Großstädten, in den Ballungsgebieten der Provinzhauptstädte und in den touristischen Gebieten, der die Möglichkeiten des Zugangs zu Wohnraum für die Mittelschichten behindert. Die Besteuerung von Gebietsfremden verwässert diesen Cocktail nicht, sondern beseitigt lediglich seine Olive. Das ist das Paradoxe.
